בלוג Archives - טריו https://triooo.co.il/category/בלוג/ מיתוג, שיווק ומכירת פרויקטים בנדל"ן Mon, 02 Dec 2024 09:14:00 +0000 he-IL hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.7.2 https://triooo.co.il/wp-content/uploads/2020/03/cropped-favion-32x32.png בלוג Archives - טריו https://triooo.co.il/category/בלוג/ 32 32 דירה חדשה "על הנייר" – תהליך הרכישה וההיבטים שחשוב להכיר https://triooo.co.il/%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%97%d7%93%d7%a9%d7%94-%d7%a2%d7%9c-%d7%94%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%a8/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%2593%25d7%2599%25d7%25a8%25d7%2594-%25d7%2597%25d7%2593%25d7%25a9%25d7%2594-%25d7%25a2%25d7%259c-%25d7%2594%25d7%25a0%25d7%2599%25d7%2599%25d7%25a8 https://triooo.co.il/%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%97%d7%93%d7%a9%d7%94-%d7%a2%d7%9c-%d7%94%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%a8/#respond Mon, 02 Dec 2024 09:11:44 +0000 https://triooo.co.il/?p=9708 רכישת דירה "על הנייר" מקבלן היא תהליך ייחודי שמתחיל לפני שהמבנה הפיזי קיים. 2הרוכשים מתבססים על תשריטים ותוכניות הבנייה שהקבלן מספק, יחד עם התחייבויות לגבי המפרט הטכני והזמנים. המונח "על הנייר" מתייחס לכך שהרכישה מתבצעת על בסיס תוכניות אדריכליות ותשריטים בלבד, ולא על בסיס נכס קיים. הרוכש מסתמך על פרטי הפרויקט המוצגים לו, כמו גודל הדירה, מספר […]

The post דירה חדשה "על הנייר" – תהליך הרכישה וההיבטים שחשוב להכיר appeared first on טריו.

]]>

רכישת דירה "על הנייר" מקבלן היא תהליך ייחודי שמתחיל לפני שהמבנה הפיזי קיים.
2הרוכשים מתבססים על תשריטים ותוכניות הבנייה שהקבלן מספק, יחד עם התחייבויות לגבי המפרט הטכני והזמנים.
המונח "על הנייר" מתייחס לכך שהרכישה מתבצעת על בסיס תוכניות אדריכליות ותשריטים בלבד, ולא על בסיס נכס קיים.
הרוכש מסתמך על פרטי הפרויקט המוצגים לו, כמו גודל הדירה, מספר החדרים, המפרט הטכני ומיקומה בתוך הבניין.

הנה הסבר מפורט על שלבי התהליך, ההיבטים המשפטיים, הכלכליים והמעשיים שכל רוכש חייב להכיר.

שלב 1 – בחירת הפרויקט והקבלן

השלב הראשון ברכישת דירה על הנייר הוא זיהוי פרויקט מתאים ובחירת קבלן אמין:

  • בחירת מיקום – בדקו את השכונה שבה נבנה הפרויקט – תשתיות קיימות, נגישות לתחבורה, מוסדות חינוך ותוכניות פיתוח עתידיות באזור.
  • בדיקת הקבלן – בדקו שהקבלן רשום ברשם הקבלנים ובעל ניסיון בפרויקטים דומים. מומלץ לבדוק פרויקטים קודמים שהוא השלים ואת חוות דעת הרוכשים.
שלב 2 – בדיקת התוכניות והמפרט הטכני

לפני חתימת חוזה, חשוב לבדוק היטב את כל פרטי הדירה והפרויקט:

  • תוכנית הדירה – עיינו בתכנית האדריכלית. בדקו את מיקום הדירה בבניין, גודל החדרים, הכיוונים, וכיצד היא משתלבת במתחם כולו.
  • מפרט טכני – בקשו לעיין במסמך המפרט המפרט את רמת הגימור, החומרים בהם ישתמשו, ומה בדיוק הפריטים הכלולים במחיר (מטבח, ריצוף, חלונות, דלתות וכו').
  • שינויים עתידיים – ודאו מה גמיש בתוכנית (כמו שינויים במטבח או בחלוקת חדרים) ומה דורש אישור מיוחד או עלויות נוספות.
שלב 3 – חתימת חוזה ומסמכים משפטיים

בשלב זה החוזה הוא המפתח להבטחת זכויותיכם.

  • חוזה רכישה – החוזה חייב לכלול פרטים מדויקים על הדירה (גודל, מפרט, תוספות) ועל הפרויקט (לוח זמנים, ערבויות, ותנאים במקרה של עיכובים).
  • ערבות בנקאית – חובה לפי חוק המכר ש – הקבלן שבונה את הפרויקט יעמיד ערבות בנקאית לכל תשלום שתבצעו, כדי להגן על כספכם במקרה שהפרויקט לא יושלם.
  • זכויות קרקע – ודאו שהקרקע בבעלות הקבלן או שהוא מחזיק בזכויות לבנות עליה.
שלב 4 – תשלומים

חשוב לדעת על מנת להיערך בהתאם – תהליך התשלומים בפרויקטים על הנייר שונה מזה של רכישת דירה קיימת:

  • תשלומים מדורגים – ברוב המקרים, התשלום מתבצע בשלבים – בהתאם להתקדמות הבנייה. למשל, 20% בחתימה, 30% לאחר סיום שלד, והיתרה לקראת מסירת המפתח.
  • הוצאות נוספות – יתכנו תוספות כמו מס רכישה, שדרוגים במפרט, ותשלומים לעורך דין של הקבלן.
שלב 5 – פיקוח על הבנייה
  • מעקב אחרי התקדמות הפרויקט – חשוב לוודא שהקבלן עומד בלוחות הזמנים. קבלנים אמינים מעדכנים את הרוכשים באופן שוטף על התקדמות הבנייה.
  • בדיקת התאמות אישיות – אם בחרתם בשדרוגים או שינויים במפרט, חשוב לוודא שהם מתבצעים בפועל ובאיכות שסוכמה.
שלב 6 – מסירת הדירה

לאחר השלמת הפרויקט, הקבלן מזמין את הרוכשים לקבלת הדירה:

  • בדיקת דירה – הזמינו איש מקצוע שמבצע בדק בית ויוודא שהדירה נבנתה בהתאם לחוזה ולמפרט.
  • רישום בטאבו – תוודאו שהדירה נרשמת על שמכם בטאבו. רישום זה מבטיח את זכויותיכם בנכס.
יתרונות רכישת דירה על הנייר
  1. מחיר מופחת – הדירה נרכשת במחיר נמוך יותר לעומת דירות מוכנות.
  2. אפשרות התאמה אישית – ניתן לעצב את הדירה לפי הצרכים שלכם.
  3. פוטנציאל עליית ערך – עם התקדמות הבנייה והתפתחות האזור, שווי הדירה עשוי לעלות.
חסרונות וסיכונים
  1. עיכובים בלוחות זמנים – לא תמיד הבנייה מסתיימת במועד המובטח.
  2. אי-התאמות למפרט – ייתכנו הבדלים בין התוכניות שהוצגו לכם לבין מה שנמסר בפועל.
  3. חוסר ודאות לגבי הסביבה – אם מדובר באזור מתפתח, ייתכן שלא תקבלו את השירותים המלאים בעת האכלוס הראשוני.

 

רכישת דירה על הנייר היא אפשרות משתלמת שמאפשרת לכם לקבל נכס מותאם אישית במחיר אטרקטיבי.
עם זאת, היא דורשת בדיקות מעמיקות, פיקוח ומעקב לאורך כל התהליך.
אם תפעלו בזהירות ותבחרו בפרויקט וקבלן אמינים, תוכלו ליהנות מהשקעה חכמה שתניב תשואה כלכלית ובית המותאם לצרכים שלכם.

קרו גם – דוח אפס בפרויקט של מכירת דירות חדשות

The post דירה חדשה "על הנייר" – תהליך הרכישה וההיבטים שחשוב להכיר appeared first on טריו.

]]> https://triooo.co.il/%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%97%d7%93%d7%a9%d7%94-%d7%a2%d7%9c-%d7%94%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%a8/feed/ 0 דוח אפס בפרויקט של מכירת דירות חדשות https://triooo.co.il/%d7%93%d7%95%d7%97-%d7%90%d7%a4%d7%a1/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%2593%25d7%2595%25d7%2597-%25d7%2590%25d7%25a4%25d7%25a1 https://triooo.co.il/%d7%93%d7%95%d7%97-%d7%90%d7%a4%d7%a1/#respond Mon, 14 Oct 2024 13:26:05 +0000 https://triooo.co.il/?p=9534 דוח אפס הוא מסמך כלכלי חשוב שנערך בפרויקטים של נדל"ן, במיוחד בפרויקטים של מכירת דירות חדשות. הוא מספק סקירה מקיפה על הפרויקט מבחינת עלויות, הכנסות פוטנציאליות, לוח זמנים ותחזיות כלכליות נוספות. דוח זה נדרש בדרך כלל על ידי גופים פיננסיים (כמו בנקים) לצורך בחינת הכדאיות של מתן מימון לפרויקט, והוא נחשב לאחת האינדיקציות החשובות להערכת הסיכונים הכלכליים […]

The post דוח אפס בפרויקט של מכירת דירות חדשות appeared first on טריו.

]]> דוח אפס הוא מסמך כלכלי חשוב שנערך בפרויקטים של נדל"ן, במיוחד בפרויקטים של מכירת דירות חדשות. הוא מספק סקירה מקיפה על הפרויקט מבחינת עלויות, הכנסות פוטנציאליות, לוח זמנים ותחזיות כלכליות נוספות. דוח זה נדרש בדרך כלל על ידי גופים פיננסיים (כמו בנקים) לצורך בחינת הכדאיות של מתן מימון לפרויקט, והוא נחשב לאחת האינדיקציות החשובות להערכת הסיכונים הכלכליים של הפרויקט.

מה כולל?

  1. עלויות הפרויקט
    • דוח אפס מפרט את העלויות הצפויות של הפרויקט, כולל עלויות הקרקע, תכנון, בנייה, פיתוח תשתיות ועלויות נוספות (כמו רישיונות, היטלים ומיסים).
  2. תחזית הכנסות
    • הדוח מציג תחזית לגבי ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות או מהשכרה, בהתבסס על הערכות שוק עדכניות. הוא כולל חישובים של מחירי הדירות ומכירות עתידיות.
  3. לוח זמנים לפרויקט
    • הדוח מציין את לוחות הזמנים הצפויים לביצוע הפרויקט, כולל מועדי תחילת וסיום הבנייה, שלבי הביצוע השונים, וזמנים לתהליכי קבלת האישורים הנדרשים.
  4. כדאיות כלכלית
    • ניתוח של היחס בין העלויות וההכנסות הצפויות, שנקרא גם "רווחיות הפרויקט". דוח אפס משמש את הבנק כדי להעריך אם הפרויקט אכן כלכלי ויש לו פוטנציאל רווח מספיק כדי להצדיק את ההשקעה וההלוואה.
  5. רווח יזמי
    • הדוח כולל חישוב של רווח היזמי הצפוי ליזם הפרויקט, לאחר קיזוז כל העלויות. זהו פרמטר חשוב עבור הבנקים בהערכת הכדאיות.
  6. סיכונים אפשריים
    • בדוח אפס מציינים את הסיכונים האפשריים העשויים להשפיע על הצלחת הפרויקט, כמו עליות מחירים בלתי צפויות של חומרי גלם, עיכובים בבנייה, או שינויי רגולציה.

מי מכין את דו"ח האפס?

הדוח נערך על ידי שמאים מוסמכים או יועצים כלכליים שמתמחים בהערכת פרויקטים נדל"ניים. הדוח נכתב בצורה אובייקטיבית ומפורטת כדי להבטיח שהוא נותן תמונה מדויקת ואמינה של הפרויקט.

למה הדו"ח חשוב?

  1. אישור מימון בנקאי – עבור יזמים המעוניינים לקבל מימון בנקאי (הלוואות ליווי), הבנק ידרוש דוח זה בכדי להעריך את הסיכון הכרוך בהשקעה.
  2. קבלת אישורים – גופי מימון לא יאשרו הלוואות ללא דוח אפס תקף ומקצועי שמראה שהפרויקט בר-כדאיות.
  3. כלי לתכנון וניהול – היזמים עצמם משתמשים בדוח כדי לתכנן ולנהל את הפרויקט באופן יעיל, לוודא שהתקציב מכסה את כל העלויות והכי חשוב שהפרויקט יניב את הרווח הרצוי.

דוח אפס הוא כלי קריטי לתכנון, הערכה וניהול פרויקטים של נדל"ן, והוא ממלא תפקיד מרכזי בקבלת המימון לפרויקט ובבדיקת היתכנות כלכלית.

בקרו – פרויקטים חדשים בחיפה
פרויקטים חדשים בזכרון יעקב

 

The post דוח אפס בפרויקט של מכירת דירות חדשות appeared first on טריו.

]]> https://triooo.co.il/%d7%93%d7%95%d7%97-%d7%90%d7%a4%d7%a1/feed/ 0 שיווק פרויקטים של התחדשות עירונית https://triooo.co.il/%d7%9c%d7%9e%d7%94-%d7%9c%d7%a8%d7%9b%d7%95%d7%a9-%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%91%d7%96%d7%9b%d7%a8%d7%95%d7%9f-2/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259c%25d7%259e%25d7%2594-%25d7%259c%25d7%25a8%25d7%259b%25d7%2595%25d7%25a9-%25d7%2591%25d7%2599%25d7%25aa-%25d7%2591%25d7%2596%25d7%259b%25d7%25a8%25d7%2595%25d7%259f-2 https://triooo.co.il/%d7%9c%d7%9e%d7%94-%d7%9c%d7%a8%d7%9b%d7%95%d7%a9-%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%91%d7%96%d7%9b%d7%a8%d7%95%d7%9f-2/#respond Thu, 10 Oct 2024 07:55:40 +0000 https://triooo.co.il/?p=9504 האם פרויקטים של התחדשות עירונית שונים בשיווק פרויקטים חדשים של בנייה שנבנו מ אפס?   שיווק פרויקטים של התחדשות עירונית ושיווק פרויקטים חדשים של בנייה שנבנו מאפס (בנייה חדשה) הם תחומים דומים במובנים מסוימים, אך יש להם הבדלים מהותיים הדורשים גישות שיווקיות שונות. המאפיינים הייחודיים של שיווק פרויקטים בהתחדשות עירונית התחדשות עירונית כוללת מיזמים כמו פינוי-בינוי ותמ"א 38, […]

The post שיווק פרויקטים של התחדשות עירונית appeared first on טריו.

]]>

האם פרויקטים של התחדשות עירונית שונים בשיווק פרויקטים חדשים של בנייה שנבנו מ אפס?  

שיווק פרויקטים של התחדשות עירונית ושיווק פרויקטים חדשים של בנייה שנבנו מאפס (בנייה חדשה) הם תחומים דומים במובנים מסוימים, אך יש להם הבדלים מהותיים הדורשים גישות שיווקיות שונות.

המאפיינים הייחודיים של שיווק פרויקטים בהתחדשות עירונית

התחדשות עירונית כוללת מיזמים כמו פינוי-בינוי ותמ"א 38, שבהם בונים מחדש אזור מגורים קיים או מחזקים ומשדרגים מבנים ישנים.
שיווק פרויקטים מסוג זה מתאפיין בכמה אתגרים ייחודיים:

    1. קשר ישיר עם הדיירים הקיימים – בניגוד לבנייה חדשה, שבה הקרקע פנויה לבנייה, בפרויקטים של התחדשות עירונית יש צורך להתמודד עם בעלי הדירות הקיימים.
      לכן, תהליך השיווק מתחיל בשכנוע הדיירים שיש היתכנות וכדאיות לביצוע הפרויקט.
      כאן, יש צורך בהסברה אינטנסיבית, בניית אמון ויצירת ערך מוסף ברור לדיירים שירוויחו דירה חדשה ומשודרגת.
    2. מורכבות בירוקרטית – פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים אינטראקציה עם רשויות מקומיות, ועדות תכנון ודיירים רבים.
      השיווק במקרים אלו משלב תקשורת משפטית, הבנה של זכויות הדיירים וניהול לוח זמנים ארוך יותר.
      לכן, אנשי שיווק בתחום זה חייבים להציג תמונה ברורה ואמינה של שלבי הפרויקט ולענות על שאלות משפטיות ותכנוניות.
    3. מיתוג ותחושת שייכות – כשמדובר בהתחדשות עירונית, המטרה היא לא רק לשווק דירות חדשות אלא גם ליצור תחושת שייכות לדיירים קיימים ולמשוך דיירים חדשים לאזור שעובר שינוי.
      השיווק מתמקד בשיפור איכות החיים בשכונה כולה – פארקים, גני ילדים, תחבורה ציבורית ומרכזים קהילתיים – כדי להראות שהאזור כולו עובר מהפך לטובת כלל התושבים.
    4. ניהול התנגדויות – לעיתים קרובות, הדיירים הוותיקים חוששים מהשינויים.
      הם עלולים להתנגד לפינוי דירתם בשל אי-ודאות לגבי העתיד, תקופת המעבר או חשש לירידה באיכות חייהם.
      אנשי שיווק בתחום זה צריכים להתמחות בניהול התנגדויות, יכולת תקשורתית גבוהה ומתן פתרונות מותאמים אישית.
    1.  

    המאפיינים הייחודיים של שיווק פרויקטים חדשים

    מנגד, פרויקטים של בנייה חדשה נבנים לרוב על קרקעות פתוחות או על שטחים שבעבר שימשו למבני תעשייה, חקלאות או מבנים ישנים שנהרסו.
    כאשר משווקים פרויקט בנייה חדש מ – 0 יש דגשים שונים:

      1. קהל יעד מוגדר מראש – בפרויקטים חדשים, קל יותר להגדיר את קהל היעד — משפחות צעירות, זוגות מבוססים או משקיעים.
        בהתאם, השיווק מכוון למאפיינים כמו עיצוב, מספר חדרים, רמת גימור ומחירים, ובניית מותג של הפרויקט.
      2. פחות מגבלות והגבלות – בניגוד להתחדשות עירונית, בבנייה חדשה אין צורך להתמודד עם דיירים קיימים או עם מבנים ישנים שיש לשמר.
        לכן, יש גמישות רבה יותר בתכנון הדירות ובקידום הפרויקט.
        תהליך השיווק ממוקד בעיקר במכירת דירות חדשות ללקוחות פוטנציאליים.
      3. מיקוד בנוחות ובחדשנות – פרויקטים חדשים מדגישים לרוב את היתרונות של חידושים טכנולוגיים, תכנון מודרני ונוחות הדיירים.
        הם פונים ישירות לרגש ולצרכים של קונים פוטנציאליים עם דגש על עיצוב יוקרתי, מיקום אטרקטיבי ושירותים נלווים כמו חדר כושר, בריכה או גינה פרטית.
      4.  

      שיווק פרויקטים של התחדשות עירונית דורש גישה מורכבת יותר הכוללת עבודה מול מספר רב של גורמים ויכולת לנהל תהליך ארוך טווח עם דגש על שימור מערכות יחסים.
      לעומת זאת, שיווק פרויקטים חדשים מתמקד יותר בנקודת המכירה הסופית ובפנייה לרוכשים פוטנציאליים באופן ישיר.

      אחת ההתמחויות שלנו בטריו היא שיווק פרויקטים של התחדשות עירונית, אנו עושים זאת בכל אזור הצפון.
      צרו איתנו קשר בטלפון – 2142*
      אנו נשמח לתת לכם עוד המון מידע בנושא שיווק פרויקטים של התחדשות עירונית.

      בקרו – פרויקטים חדשים בחיפה ||  פרויקטים חדשים בזכרון יעקב

      רוצים לדעת על פרויקטים התחדשות עירונית – צרו קשר איתנו

      The post שיווק פרויקטים של התחדשות עירונית appeared first on טריו.

      ]]>       https://triooo.co.il/%d7%9c%d7%9e%d7%94-%d7%9c%d7%a8%d7%9b%d7%95%d7%a9-%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%91%d7%96%d7%9b%d7%a8%d7%95%d7%9f-2/feed/ 0       למה שווה לרכוש בית בזכרון יעקב https://triooo.co.il/%d7%9c%d7%9e%d7%94-%d7%9c%d7%a8%d7%9b%d7%95%d7%a9-%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%91%d7%96%d7%9b%d7%a8%d7%95%d7%9f/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259c%25d7%259e%25d7%2594-%25d7%259c%25d7%25a8%25d7%259b%25d7%2595%25d7%25a9-%25d7%2591%25d7%2599%25d7%25aa-%25d7%2591%25d7%2596%25d7%259b%25d7%25a8%25d7%2595%25d7%259f https://triooo.co.il/%d7%9c%d7%9e%d7%94-%d7%9c%d7%a8%d7%9b%d7%95%d7%a9-%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%91%d7%96%d7%9b%d7%a8%d7%95%d7%9f/#respond Thu, 05 Sep 2024 07:15:58 +0000 https://triooo.co.il/?p=9491 רכישת בית בזכרון יעקב מציעה יתרונות רבים שהופכים את העיירה ליעד מגורים אטרקטיבי במיוחד.להלן מספר עובדות למה לרכוש בית בזכרון: כל אלו הופכים את זכרון יעקב לבחירה מצוינת עבור כל מי שמחפש לשלב בין איכות חיים, קהילה תומכת ונגישות מצוינת למרכזי הערים. בקרו – פרויקטים חדשים זכרון יעקב רוצים לדעת למה לרכוש בית בזכרון – צרו […]

      The post למה שווה לרכוש בית בזכרון יעקב appeared first on טריו.

      ]]>       רכישת בית בזכרון יעקב מציעה יתרונות רבים שהופכים את העיירה ליעד מגורים אטרקטיבי במיוחד.
      להלן מספר עובדות למה לרכוש בית בזכרון:

      1. סביבה טבעית וירוקה – : זכרון יעקב ממוקמת במיקום אידיאלי על רכס הכרמל, ומשלבת בין הקרבה לחוף הים לנופים מרהיבים של טבע ירוק ופתוח. המיקום הפסטורלי מתאים במיוחד לאנשים שמחפשים איכות חיים גבוהה בשילוב עם אווירה שקטה ורגועה.

      2. קהילה איכותית וידידותית – בזכרון יעקב יש אווירה קהילתית חזקה עם דגש על משפחתיות ובטיחות. מדובר במקום נהדר לגידול ילדים בסביבה קהילתית המציעה חינוך איכותי ומגוון פעילויות תרבות ופנאי.

      3. מגוון פרויקטים חדשים – בשנים האחרונות נבנים בזכרון יעקב פרויקטים חדשים המשלבים בנייה מודרנית עם סטנדרטים גבוהים. דירות חדשות בפרויקטים אלה כוללות תכנון אדריכלי מתקדם ומאפשרות חוויית מגורים ברמה הגבוהה ביותר.

      4. נגישות מעולה – זכרון יעקב נהנית ממיקום מרכזי עם גישה נוחה לכבישים מהירים המובילים לחיפה ותל אביב. בכך, תושבי המקום נהנים מקרבה למרכזי תעסוקה בערים הגדולות, תוך שמירה על חיים שקטים הרחק מהמולת העיר.

      5. היסטוריה ותרבות עשירה – זכרון יעקב מציעה שילוב ייחודי בין היסטוריה עשירה לבין חדשנות. היישוב הוקם במאה ה-19 על ידי אנשי העלייה הראשונה, והוא שומר על אופיו ההיסטורי יחד עם פיתוח מתקדם בתחום המגורים והפנאי.

      כל אלו הופכים את זכרון יעקב לבחירה מצוינת עבור כל מי שמחפש לשלב בין איכות חיים, קהילה תומכת ונגישות מצוינת למרכזי הערים.

      בקרו – פרויקטים חדשים זכרון יעקב

      רוצים לדעת למה לרכוש בית בזכרון – צרו קשר איתנו

      The post למה שווה לרכוש בית בזכרון יעקב appeared first on טריו.

      ]]>       https://triooo.co.il/%d7%9c%d7%9e%d7%94-%d7%9c%d7%a8%d7%9b%d7%95%d7%a9-%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%91%d7%96%d7%9b%d7%a8%d7%95%d7%9f/feed/ 0       שיווק פרויקטים חדשים בזכרון יעקב – מדריך ליזמים וקבלנים https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a4%d7%a8%d7%95%d7%99%d7%a7%d7%98%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%96%d7%9b%d7%a8%d7%95%d7%9f-%d7%99%d7%a2%d7%a7%d7%91/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%25a9%25d7%2599%25d7%2595%25d7%2595%25d7%25a7-%25d7%25a4%25d7%25a8%25d7%2595%25d7%2599%25d7%25a7%25d7%2598%25d7%2599%25d7%259d-%25d7%2591%25d7%2596%25d7%259b%25d7%25a8%25d7%2595%25d7%259f-%25d7%2599%25d7%25a2%25d7%25a7%25d7%2591 https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a4%d7%a8%d7%95%d7%99%d7%a7%d7%98%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%96%d7%9b%d7%a8%d7%95%d7%9f-%d7%99%d7%a2%d7%a7%d7%91/#respond Mon, 12 Aug 2024 06:20:34 +0000 https://triooo.co.il/?p=9478 זכרון יעקב, פנינה בצפון, מציעה הזדמנויות ייחודיות לפיתוח פרויקטים חדשים.אך כיצד תבטיחו כי הפרויקט שלכם יבלוט בשוק הרווי? קבלן/יזם?תנו למקצוענים של טריו לשווק לכם את הפרויקט!!! הבינו את קהל היעד שלכם. עיצוב מסר שיווקי מנצח ערוצי שיווק יעילים שיתופי פעולה אסטרטגיים טיפים נוספים להצלחה זכרון יעקב מציעה פוטנציאל אדיר לפרויקטים חדשים. על ידי יישום אסטרטגיית […]

      The post שיווק פרויקטים חדשים בזכרון יעקב – מדריך ליזמים וקבלנים appeared first on טריו.

      ]]>       זכרון יעקב, פנינה בצפון, מציעה הזדמנויות ייחודיות לפיתוח פרויקטים חדשים.
      אך כיצד תבטיחו כי הפרויקט שלכם יבלוט בשוק הרווי?

      קבלן/יזם?
      תנו למקצוענים של טריו לשווק לכם את הפרויקט!!!

      הבינו את קהל היעד שלכם.

      • מי הם הרוכשים הפוטנציאליים בזכרון יעקב?
        • משפחות צעירות שמחפשות איכות חיים גבוהה בשכונות קהילתיות.
        • זוגות מבוגרים המעוניינים לעבור ליישוב שקט עם נוף פסטורלי.
        • משקיעים המחפשים תשואה גבוהה על הנכס.
      • מהם הצרכים והרצונות שלהם?
        • דירות מרווחות ומעוצבות בסטנדרט גבוה.
        • מיקום קרוב לשירותים, בתי ספר, ומרכזי קניות.
        • קהילה מגובשת ואירועי תרבות.
        • תשתיות מתקדמות ובטוחות.

      עיצוב מסר שיווקי מנצח

      • הדגישו את הייחודיות של הפרויקט
        • מה מבדיל את הפרויקט שלכם משאר הפרויקטים בזכרון יעקב?
        • אילו יתרונות ייחודיים הוא מציע לרוכשים?
      • ספרו סיפור
        • עזרו לרוכשים לדמיין את עצמם חיים בפרויקט.
        • צרו קשר רגשי עם הקהל באמצעות סיפור מרגש. הבליטו את האופי הכפרי של זכרון יעקב.
      • התמקדו בערכים
        • מהם הערכים שעומדים בבסיס הפרויקט?
        • כיצד הפרויקט תורם לקהילה ולסביבה?

      ערוצי שיווק יעילים

      • שיווק דיגיטלי
        • הקמת אתר אינטרנט מושקע ומקצועי.
        • ניהול פרופילים פעילים ברשתות החברתיות.
        • קמפיינים ממומנים בגוגל ובפייסבוק.
        • שיווק בדוא"ל.
          אנחנו עושים לכם הכללללל!!!
      • שיווק ישיר
        • יצירת קשר אישי עם לקוחות פוטנציאליים.
        • קיום ימי עיון והצגות פרויקט.

      שיתופי פעולה אסטרטגיים

      • שיתוף פעולה עם משרדי תיווך מקומיים
        • הגדלת החשיפה של הפרויקט לקהל רחב.
        • ניצול רשת הקשרים של המשרדים.
      • שיתוף פעולה עם מעצבים ואדריכלים
        • יצירת חללים ייחודיים ומעוצבים.
        • משיכת קהל יעד ספציפי.

      טיפים נוספים להצלחה

      • בניית מותג חזק
        • יצירת זהות חזותית ייחודית לפרויקט.
        • בניית סיפור מותג מרגש.
      • מתן שירות לקוחות מעולה
        • זמינות ונגישות ללקוחות.
        • מענה מהיר לשאלות ובקשות.
      • מעקב אחר ביצועים
        • ניתוח נתונים והתאמת אסטרטגיית השיווק.

      זכרון יעקב מציעה פוטנציאל אדיר לפרויקטים חדשים.
      על ידי יישום אסטרטגיית שיווק מקיפה ומותאמת, תוכלו להגיע לקהל היעד הנכון ולהבטיח את הצלחת הפרויקט שלכם.

      למידע נוסף וייעוץ מקצועי, צרו קשר עם מומחי שיווק נדל"ן של חברת טריו.
      זמינים לכם… 
      חייגו – 2142*
      או צרו קשר דרך האתר

      The post שיווק פרויקטים חדשים בזכרון יעקב – מדריך ליזמים וקבלנים appeared first on טריו.

      ]]>       https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a4%d7%a8%d7%95%d7%99%d7%a7%d7%98%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%96%d7%9b%d7%a8%d7%95%d7%9f-%d7%99%d7%a2%d7%a7%d7%91/feed/ 0       האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 חלק 4 https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2-2-2-2/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%25a9%25d7%2599%25d7%2595%25d7%2595%25d7%25a7-%25d7%25a0%25d7%2593%25d7%259c%25d7%259f-%25d7%2599%25d7%2593-1-%25d7%2593%25d7%25a8%25d7%259a-%25d7%25a6%25d7%2595%25d7%25a8%25d7%25aa-%25d7%25aa%25d7%25a9%25d7%259c%25d7%2595%25d7%259d-2-2-2-2 https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2-2-2-2/#respond Wed, 29 May 2024 05:34:44 +0000 https://triooo.co.il/?p=9215 אז רכשתם דירה בפריסייל, קיבלתם מגוון "הטבות מרשימות" עם מגוון הבטחות מהיזם/ המשווק או מלווה המשקיעים שהמליץ בחום על הפרויקט והרווח העתידי הגבוה שמחכה לכם במימוש   הכל נשמע נהדר, ובנינו עוד 3 שנים אלהים גדול, לבטח מחירי הדיוק יעלו בעוד 50%… וגם אם אמכור לפני השלמת ההון לא תהיה בעיה והלקוחות יעמדו בתור, נכון […]

      The post האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 חלק 4 appeared first on טריו.

      ]]>       אז רכשתם דירה בפריסייל, קיבלתם מגוון "הטבות מרשימות" עם מגוון הבטחות מהיזם/ המשווק או מלווה המשקיעים שהמליץ בחום על הפרויקט והרווח העתידי הגבוה שמחכה לכם במימוש

       

      הכל נשמע נהדר, ובנינו עוד 3 שנים אלהים גדול, לבטח מחירי הדיוק יעלו בעוד 50%… וגם אם אמכור לפני השלמת ההון לא תהיה בעיה והלקוחות יעמדו בתור, נכון לא?

       

      לדעתי הבעיה הכי קשה בהשקעה בפריסייל זו תקופת המימוש ועל זה מעט מאוד אנשים מדברים

      כי זה "רחוק מאיתנו" ויהיה בסדר…

       

      אז זהו שלא, או לפחות לא תמיד יהיה בסדר….

       

      א. זכרו כי עיסקה צריך להשלים

       

      מרוב שכולם מעוניינים למכור לפני טופס 4 הם נכנסים לעיסקה הרבה פעמים בלי הון עצמי או יכולת לקבל משכנתא על שאר הסכום…

      ואז שמגיע היום הם נמצאים לפני שוקת שבורה וסיכוי לא לעמוד בתנאי העיסקה ואף לשלם פיצוי לקבלו

       

      ב. מוכרים לכם שניתן למכור לפני טופס 4

       

      1. בדקו שבחוזה ניתן אכן למכור באישור הקבלן והוא לא מגביל אתכם בכל מיני סיטואציות כגון, חוסר התחרות בדירות שלו בפרויקט
      2. בדקו כי הגוף המלווה יאשר את הסבת ערבויות ללקוח הבא ללא בעיה

       

      ג. ומה לגבי לקוח הקצה שלכם?

       

      1. האם כשיצאו עוד 30 דירות למכירה שנכנסו יחד איתכם לפריסייל יהיה מספיק קונים לרכוש?

      או שיתרחש בורדל ענקי בשוק שיוביל להתחרות וירידת מחירים שתוביל להפסד

      1. האם הקונים הללו מבינים שאת הרווח שלכם בעיסקה לא ניתן להכניס לעיסקה רשמית ולכן לא יקבלו ערבות בנקאית על החלק היחסי הזה וכנראה גם לא מימון על החלק הזה, מה שאומר שיצטרכו להביא יותר הון עצמי מהבית…

       

      וזה רק על קצה המזלג הסיכונים והאתגרים במימוש

      אני מעריך שבשלב זה אם קראתם את כל המאמרים קיבלתם את ההבנה שאולי יש הזדמנות בפריסייל אך צריך לדעת לעשות את זה נכון

       

      אם בכל זאת החלטתם על זה הנה מספר טיפים שהייתי ממליץ לכם לעשות טרם או במהלך רכישה:

       

      1. נתחו את העיסקה ואת כל מרכיביה, בדקו את העלויות שמסביב:
      • הצמדה למדד
      • הצמדה לשינויי מע"מ
      • עלות הסבת ערבויות או יציאה בטרם סיום הבניה
      • מיסי רכישה/ מס שבח
      • עלות המתווך/ המלווה משקיעים
      • עלויות מימון אם יש לכם

       

      לפעמים הרווח אותו אתם מדמיינים שיש לכם בעיסקה מתבטל ואף מייצר הפסד

       

      1. דאגו לתכנן את העיסקה בכל שלביה, בכדי שבמידת הצורך ותצטרכו להשלים את העיסקה יהיה לכם מספיק הון עצמי + יכולת קבלת משכנתא

       

      1. בדקו כמה מכירות פריסייל יש בפרויקט, יותר מדי יוביל למצב שיקשה עליכם מימוש ברווח בעתיד

       

      1. בדקו מי הלקוחות קצה ובאם יהיה ביקוש למוצר הזה ביום מימוש

       

      1. אל תמהרו, חקרו שוק, נתחו מוצר ועשו שזאת נכון, זכרו שלא כל הנוצץ זהב, במרבית הפעמים בשוק הנדלן הישראלי לרוב זה רק שיווק מוצלח ולא הזדמנות אמיתית

       

       

      אז שלא יעבדו עליכם

      פריסייל זה מוצר נדלני טוב למשקיע המקצועי

      אך גם אותו צריך לדעת לעשות נכון…

      The post האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 חלק 4 appeared first on טריו.

      ]]>       https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2-2-2-2/feed/ 0       האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 חלק 3 https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2-2-2/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%25a9%25d7%2599%25d7%2595%25d7%2595%25d7%25a7-%25d7%25a0%25d7%2593%25d7%259c%25d7%259f-%25d7%2599%25d7%2593-1-%25d7%2593%25d7%25a8%25d7%259a-%25d7%25a6%25d7%2595%25d7%25a8%25d7%25aa-%25d7%25aa%25d7%25a9%25d7%259c%25d7%2595%25d7%259d-2-2-2 https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2-2-2/#respond Wed, 29 May 2024 05:31:46 +0000 https://triooo.co.il/?p=9212 אז מה מתחבא מאחורי כל ההטבות פריסייל שלמראית עין נראות לנו כה קוסמות?   הרי אם במאמר הקודם הסברנו למה לא יכול להיות ארוחות חינם כי בפועל נדל"ן בארץ לא כזה רווחי ליזמים ועל זה נוסיף, בירוקרטיה איטית, שילוב של מחירי קרקע + בניה + ריבית גבוהים יחד עם דרישות דוח 0 מחייב מצד הגופים […]

      The post האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 חלק 3 appeared first on טריו.

      ]]>       אז מה מתחבא מאחורי כל ההטבות פריסייל שלמראית עין נראות לנו כה קוסמות?

       

      הרי אם במאמר הקודם הסברנו למה לא יכול להיות ארוחות חינם כי בפועל נדל"ן בארץ לא כזה רווחי ליזמים ועל זה נוסיף, בירוקרטיה איטית, שילוב של מחירי קרקע + בניה + ריבית גבוהים יחד עם דרישות דוח 0 מחייב מצד הגופים הממנים…

       

      המסקנה הפשוטה היא שאם מציעים לנו משהו "כה אטרקטיבי", הוא כנראה לא באמת כזה אטרקטיבי

      ברוב המוחלט של הפעמים.

       

      האמת היא שחברות השיווק ושולחיהם, פשוט יצירתיים ומנסים לעקוף את האתגרים בשוק ולמכור דירות בכל מחיר ובכל תנאי שוק, זה תפקידם… תפקידנו להיות מודעים לכך ולהחליט החלטות נכונות!

       

       

      אז בואו נרד לרוזולוציות של ההטבות השונות:

       

      תנאי תשלום:

      בעבר הייתי קורה לזה 20 – 80  ככלל אצבע, היום כל מספר זוכה, 15 – 85, 10 -90, 5 – 95 ובקרוב הקבלן ישלם עבורינו את ההון העצמי, נשמע הזוי? כנראה שבקרוב גם ההזיה תהפוך למציאות.

       

      בסופו של יום אם צד אחד מקבל תנאי תשלום מסוג זה, הצד השני שזה היזם משלם את השאר או במקרה זה הוא צריך למשוך יותר כסף מהליווי הבנקאי וכסף עולה כסף!

      ובסביבת הריבית של היום כסף עולה הרבה.

       

      לכן ככל שיש יותר לקוחות במבנה תשלום שכזה קחו בחשבון שהקבלן ידע לתמחר את זה:

       

      מישהו משלם על זה כי העלות הזו צריכה עדיין להיות מתומחרת בתוך התוכנית העיסקית ולשמר רווח קבלני/ יזמי מספק עבור הגוף המממן

      לכן כנראה התנאי תשלום ועלותם מתומחרים בתוך המחיר עיסקה הכולל ואנחנו כנראה מסונוורים כרגע מתנאי התשלום כך שאנו לא רואים את זה.

       

      אך בסוף צריך לשלם על זה בעת מכירה ונשאלת השאלה האם זה יצדיק את זה בשורת הרווח ביום המימוש

      והיום הזה יבוא הוא תמיד בא!

       

      ללא הצמדה:

      מדד תשומות הבניה שמלחיץ את כולם הוא המדד שמשקף את השינויים בעלויות הבניה ועלול להגיע אף ל5% שנתי

      ולכן כסף שלא משולם אמור להיות צמוד אליו.

       

      לדוגמא בעבר, מיליון שח שלא משולם למשך 3 שנים ו10% עליית מדד תשומות הבניה במהלך השנים הללו תורגם בעבר ל100 אלף שח נוספים בעת סגירת התשלום לדירה. כיום עקב שינוי החוק רק ל 50% מהסכום הזה.

       

      אך בפועל חוסר השליטה במדד מייצר פחד אצל לקוחות ובקשה מצידם לא להצמיד להם את המדד לרוב תתבקש על ידם.

      הקבלן מבין שהטבה מסוג זה מרגיעה את הלקוחות ומסנוורת את עיניהם לכן לרוב יציע את ההטבה.

      לרוב זה יגיע יחד עם תנאי תשלום מהסוג שתיארתי למעלה

       

      וגם זה יהיה כמובן מתומחר בתוך הסכום שקבלן יציע לכם את הנכס תוך כך שהוא מתמחר את הסיכון והחשיפה שלו לאותו מדד אותו לא יוכל לגבות ממכם בעת סיום הפרויקט.

       

      בסופו של יום חשוב לזכור אין הטבות חינם היזמים ידעו לתמחר אותם בתוך המחיר ולכן הטבה שניתנת לכם היום, בהחלט יכולה לנשוך אתכם בישבן בסוף התהליך ויש לקחת את זה בחשבון.

       

      הלוואת קבלן:

      היא עוד הטבה חדשה יחסית שאנחנו רואים בזמן האחרון

      הקבלן מבקש הון עצמי מופחת שנע בין 5 ל10 אחוז

      הבנק דורש 15 עד 20 הון עצמי בכדי לאשר את העיסקה ולתת ערבויות לכסף, הקבלן היצירתי עלה על רעיון, נקח הלוואה חיצונית להשלמת אותו הון עצמי

       

      זכרו כי ההלוואה נלקחת על שמכם, הקבלן רק מתחייב לשלם את הריבית שלה

      וגם זה כמו כל ההטבות האחרות חייב להיות מתומחר בתוכנית העיסקית של הקבלן

       

      עכשיו תחשבו שקיבלתם הצעה של 5% בלבד +  הלוואת קבלן + ללא הצמדה ונסו להבין לבד כמה כסף הוכנס למחיר העיסקה בכדי לעמוד בזה.

       

      ריבית קבועה

      לאחרונה התחלנו לראות הטבה של ריבית נמוכה למשכנתא דרך הקבלן,

      "בשוק נותנים 5% ריבית אנחנו מיוחדים בואו לרכוש אצלנו ותקבלו 3.5% ל20 שנה"

       

      אני מעריך שכבר הבנתם את הפואנטה

      יש עלות לאותה דלתא בין הריביות בשוק לריביות אותם מציע הקבלן, הדלתא הזו אותה הוא משלם לבנק למשכנתאות תועבר לכם במחיר העיסקה.

       

      לא עדיף לבקש הנחה זהה לגודל ההטבה ולקחת משכנתא בעצמכם ולמחזר אותה כשהריביות ישתפרו באמת ולא רק כתעלול שיווקי?

       

      אבל הסיכון הכי גדול לטעמי מתחיל לא בעת הרכישה אלא ביום המימוש, אך לשם חכו למאמר האחרון בפריסייל שדפק אותי

       

      נתראה בחלק הרביעי והאחרון בסדרת המאמרים.

      The post האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 חלק 3 appeared first on טריו.

      ]]>       https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2-2-2/feed/ 0       האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 חלק 2 https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2-2/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%25a9%25d7%2599%25d7%2595%25d7%2595%25d7%25a7-%25d7%25a0%25d7%2593%25d7%259c%25d7%259f-%25d7%2599%25d7%2593-1-%25d7%2593%25d7%25a8%25d7%259a-%25d7%25a6%25d7%2595%25d7%25a8%25d7%25aa-%25d7%25aa%25d7%25a9%25d7%259c%25d7%2595%25d7%259d-2-2 https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2-2/#respond Wed, 29 May 2024 05:29:18 +0000 https://triooo.co.il/?p=9209 "הזדמנות!!! הזדמנות!!!! הזדמנות!!!" צעק הפרסום הממומן בפייסבוק   "רגע מעלייה על הקרקע, בתנאי פריסייל שלא יחזרו"   "שלם 5 אחוז עכשיו והשאר בהלוואת קבלן עד מפתח רק 20 יחידות לפני עליית מחיר!!!"   מתחת לכל עץ רענן ניתן למצוא קמפיינים כאלה במדיות החברתיות, ואם התעניינת באחד, ייפלו עליך עוד 100 אחרות, ככה זה קהל מטורגט […]

      The post האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 חלק 2 appeared first on טריו.

      ]]>       "הזדמנות!!! הזדמנות!!!! הזדמנות!!!"

      צעק הפרסום הממומן בפייסבוק

       

      "רגע מעלייה על הקרקע, בתנאי פריסייל שלא יחזרו"

       

      "שלם 5 אחוז עכשיו והשאר בהלוואת קבלן עד מפתח

      רק 20 יחידות לפני עליית מחיר!!!"

       

      מתחת לכל עץ רענן ניתן למצוא קמפיינים כאלה במדיות החברתיות, ואם התעניינת באחד, ייפלו עליך עוד 100 אחרות, ככה זה קהל מטורגט בפייסבוק.

       

      • באמת יש כל כך הרבה הזדמנויות?
      • באמת הקבלן יכול למכור במחירים מתחת למחירי השוק/ הדוח 0 שלו?
      • באמת הגופים הבנקאים אוהבים לממן את כל הפרויקט מכספם שלם, בעוד הקונים שמים 5 או 10 ממחיר העיסקה עד לקבלת טופס 4?
      • באמת קבלן יכול לקבל משכנתא ב3.5% ל20 שנה כששוק המשכנתאות פועל בסיבת ריבית של 5%?
      • באמת כל כך קל לחרטט אותכם??

       

      אבל רגע בואו נחזור כמה צעדים אחורה

       

      א. נדלן בארץ הוא לא כזה רווחי!

      להפך הקבלנים והיזמים עובדים על שוליי רווח נמוכים מאוד, רווח יזמי ממוצע בפרויקטים היום בישראל ינוע בין 12 ל20 אחוז במקרה הטוב, בעוד עלויות הפרויקטים הן של עשרות מיליונים עם אחריות עצומה על כתפיהם של היזמים כאשר כל שינוי קטן בתוכנית העיסקית, מגפה עולמית, מלחמה או סביבת ריבית תחסל כל רווחיות.

       

      במצב כזה נדלן ישראלי הוא מסוכן, ספקולנטי ומאתגר לצד היזמי.

      האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?

       

      ב. דוח 0: זהו הדוח שמראה את התוכנית העיסקית של הפרויקט ויכלול את כל עלויותיו, הדוח 0 הקובע יהיה של שמאי מטעם הגוף המממן וסביבו יקבעו מחירי הדירות

      .

      אם אמרנו בפיסקה הקודמת שהפרויקטים בארץ לא כאלה רווחיים, המחירים בהם הקבלן יצטרך למכור על פי אותו הדוח יהיו כמובן בצד הגבוה של סקלת מחירי השוק באיזור וכל זה בכדי לעמוד בתנאי ההיתר ולהשאיר את הפרויקט ברווחיות מספקת שתקבל ליווי וערבויות מהגוף המלווה

       

      האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?

       

      ג. זמן עד היתר: הבירוקרטיה הישראלית בנדל"ן ידועה היום לכולם ולא רק לפועלים בתחום הנדל"ן

      כולם יודעים שזמן ממוצע להגעה להיתר בניה בארץ הוא ארוך משמעותית מכל מדינה מתוקנת אחרת

      ולא לדבר בכלל על תהליכים יותר סבוכים של קידום ואישור תב"עות כמו בתהליכים של פינוי בינוי או קרקעות שלא עברו פיתוח עם ייעוד לבניה…

       

      איך זה קשור לפריסייל אתם שואלים? מאוד פשוט!

      כשכל פרויקט מתעכב כל כך הרבה שנים.

      כשיזמים שמים מיליוני שקלים לאורך שנים ללא קבלת תשואה

      כשמרכיב החוסר וודאות קיים לאורך כל הדרך בפרויקט נדלני.

      כל זה חובר יחד לזמן ועלויות שבסופו של יום זולגות לתוך התוכנית העסקית והדוח 0 ומי שמשלם על זה בסוף זה הקונה בקצה במחירי דירות שעולים כל שנה יותר ויותר

       

      האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?

       

      ד. עלויות הקרקע: המרכיב הכי יקר בנדלן הישראלי היינו מרכיב הקרקע, כולם בפוליטיקה "רוצים להילחם" במחירי הדיור ובו בזמן לחלוב את פרת המזומנים שמביא להם הנדל"ן, בדמות מיסים שוק הנדל"ן

      זה לא הולך להשתנות!

       

      האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?

       

      ה. עלויות הבניה: אם בעבר מרכיב הבניה היה החלק הזול יחסי בדוח ה0 בהשוואה למרכיב הקרקע היום זה כבר משחק אחר

      מגיפת הקורונה + המלחמה באוקריאנה הראו לנו מה קורה בעת משבר סחורות שמגיעות מחו"ל, על ידי קפיצה אדירה במחירי חומרי הגלם לבניה, ברזל אלומיניום וכו…

      מלחמת הקיום שלנו מה7 לאוקטובר הראתה לנו את התלות שלנו בכוח עבודה זול…

      שניהם יחד יצרו מצב בו עלות הבניה עלתה דרמתית מה שמוביל במיידי עלייה במחירי הדירות

       

      האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?

       

      ו. סביבת ריבית

      בעשור הקודם כסף חינם היה מוצר צריכה בסיסי, בשוק של סביבת ריבית אפסית כולם חגגו…

      הימים האלה נגמרו, כיום בסביבת ריבית גבוהה ביותר, מחיר הכסף עלה משמעותית!

      יזמים שמתבססים על מימון בפרויקטים של עשרות מיליונים (כמעט כולם) סופגים ריביות גבוהות משלב קניית הקרקע ועד הבניה עצמה, הכל הרבה יותר יקר בסביבה הבנקאית ויש לזה משמעות אחת בלבד, עליית מחירים!

       

      האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?

       

      המסקנה היא אחת!

      אין ארוחות חינם!!!

      משמעות תנאי תשלום אטרקטיביים לרוב יצביע על כך שיש משהו מאחורי זה…

      משמעות הלוואות קבלן אטרקטיביות לרוב יצביעו על כך שיש משהו מאחורי זה…

      משמעות משכנתא בריבית מופחתת לרוב יצביע שיש משהו מאחורי זה…

       

      מה יש מאחורי זה? חכו לחלק השלישי…

       

      The post האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 חלק 2 appeared first on טריו.

      ]]>       https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2-2/feed/ 0       האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%25a9%25d7%2599%25d7%2595%25d7%2595%25d7%25a7-%25d7%25a0%25d7%2593%25d7%259c%25d7%259f-%25d7%2599%25d7%2593-1-%25d7%2593%25d7%25a8%25d7%259a-%25d7%25a6%25d7%2595%25d7%25a8%25d7%25aa-%25d7%25aa%25d7%25a9%25d7%259c%25d7%2595%25d7%259d-2 https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2/#respond Mon, 27 May 2024 07:32:27 +0000 https://triooo.co.il/?p=9205 נתחיל בדיסקליימר, אני משקיע נדלן, אני יזם בנדלן, ואני בעל של חברת שיווק פרויקטים בנדל"ן, בכל כובע מה-3 אני יכול חומר שאני אוהב רכישות פריסייל (בנינו מספר עסקאות רווחיות מאוד עבורי היו בפריסייל)   אך יש הבדל גדול בין פריסייל אמיתי בתקופות בו אני רכשתי, לבין הגונגל שמתרחש היום וזה גונגל אמיתי… ובגונגל הזה כולם […]

      The post האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 appeared first on טריו.

      ]]>       נתחיל בדיסקליימר, אני משקיע נדלן, אני יזם בנדלן, ואני בעל של חברת שיווק פרויקטים בנדל"ן, בכל כובע מה-3

      אני יכול חומר שאני אוהב רכישות פריסייל (בנינו מספר עסקאות רווחיות מאוד עבורי היו בפריסייל)

       

      אך יש הבדל גדול בין פריסייל אמיתי בתקופות בו אני רכשתי, לבין הגונגל שמתרחש היום וזה גונגל אמיתי…

      ובגונגל הזה כולם חוגגים, המתווכים, מלוויי המשקיעים, חברות השיווק והקבלנים, אך החגיגה לטעמי תסתיים לא פעם במפח נפש…

       

      גם פריסייל צריך לדעת לעשות נכון ובזמן הנכון

      לטעמי ב2 קריטריונים הללו שוק הפריסייל שנוצר בשנה האחרונה לא עומד בהן

      • לא צורה הנכונה לעשות זאת
      • לא הזמן הנכון

       

      אחדד ואומר שלטעמי כיום הפריסייל הוא כבר לא פריסייל אמיתי הוא הפך להיות כלי ופתרון נוח ליזמים וקבלנים לפתור מצוקה אמיתית עבורם בשוק של מלחמה – מחאה – ריביות גבוהות – קונים על הגדר והרבה חוסר וודאות לאומית ובינלאומית

       

      אתם כנראה כרגע אומרים לעצמכם, אוקי אז למה שיהיה איכפת לי? האתגר של הקבלנים זו ההזדמנות שלנו

      בגדול זה נכון בדרך כלל בנדל"ן, אך לדעתי לא כך המקרה הפעם.

       

      בואו נחזור להגדרת הפריסייל המקורית:

       

      יזם או קבלן רוצים לצאת בפרויקט חדש, מעונינים לקחת ליווי של גוף מימוני ולעמוד ביעדי המכירות שיובילו אותם לשם. לשם כך הגוף מבקש מהם לבצע מכירות ראשונות "על הנייר" וזהו הפריסייל, הקדם מכירה לפני תחילת הבניה.

       

      זה נכון שכיום אנו רואים פרויקטים שעד טופס 4 עוד מגדירים את עצמם במחירי פריסייל, כמו חנויות בגדים שממשיכות להיות בסייל תחילת עונה כשהעונה כבר התחלפה. אך בפועל הפריסייל אמור להיות פלסטר קצר מועד שלפני תחילת בניה למטרות מאוד מוגדרות

       

      א. היזם מקבל בטחון לפרויקט ורוח גבית

      ב. הגוף הבנקאי מאשר את המימון ומתחיל להזרים כספים

      ג. עמידה ביעדי מכירות ויציאה לדרך

       

      לצורך כך הקבלן יוצא בהטבות פריסייל בכדי לעודד מכירה מהירה ואפקטיבית למספר לקוחות נדרשים, ומציע תנאים מעודפים

      • הנחה מסוימת ממחיר המטרה
      • תנאי תשלום אטרקטיביים
      • שדרוגי מפרט ועוד…

      לרוב הפריסייל יסתיים במהרה דרך מקורבים, לקוחות חוזרים מועדוני חברים של הקבלן או ארגונים גדולים ולעיתים גם למשקיעים חכמים ומהירים או רוכשים למגורים שמוכנים לחכות את הזמן הנדרש לכניסה לדירה מתאימה ברף כניסה נוח.

       

      בעבר בשוק תקין הפריסייל הרכיב מספר קטן של רוכשים, תנאי הפריסייל היו טובים יותר ובו בזמן הגיוניים מבחינת מחיר או תנאי התשלום מה שהוביל לעסקת נדל"ן אמיתית + הטבות, דבר היצר אכן הזדמנויות לא מעטות.

       

      בשנה האחרונה משהו השתנה, כולנו מרגישים את זה

      נראה שבכל מקום מציעים לנו פריסייל, כבר אין דירות למגורים, קהל היעד נראה כאילו נוצר רק לפריסייל, זה לא שוק נדל"ן זה שוק פריסייל

       

      אפשרויות של מימון של 20% בהתחלה ו80% במפתח הפכו בלי שנרגיש ל15 – 85 ומשם ל10 – 90

      היום… יזם שלא מביא תנאי תשלום 5 אחוז בכניסה לפרויקט ו% 95 בסוף נמצא כבר בבעיה.

       

      אני די בטוח שבקרוב נראה הצעות של קבלן בו הוא מציע הלוואה ללא ריבית לממן לנו גם את ה5% הנדרשים

      רק שנרכוש.. מה נעשה אחר כך, רק אלוהים יודע!

       

      ולא רק הצעות סדר תשלומים מפנקות

      היום נכנסו מושגים חדשים לעולם הפריסייל:

      • הלוואת קבלן ללא ריבית
      • משכנתא בריבית קבועה מסובסדת על ידי הבנק ומתחת למחירי השוק
      • קבלנים "מאפשרים" בחוזה לצאת לפני טופס 4 בכדי לקסום למשקיע שמדמיין איך שם 5 אחוז ומוכר ברווח של 300% על הכסף המועט שהכניס וכל זה בלי שיצטרך להשלים את העיסקה

       

      אדם הפשוט יגיד, מתאים לי, יש דם במים ואני אשמח להיות כריש, האתגר של הקבלנים הוא ההזדמנות שלנו, האומנם?

       

      התשובה היא ממש ממש לא!!

      אין ארוחות חינם, וזכרו כי הקבלנים ממש לא פרייארים

       

      לדעתי 3 שנים מהיום יתחילו לעלות הכתבות הראשונות בכל מיני תחקירים טלווזיונים על הפריסייל שדפק אותי

      שם יתעדו מאות/ אלפי לקוחות שהתפתו לקנות ועומדים היום בפני שוקת שבורה

       

      רוצים להבין למה?

      רוצים להבין את הסיכונים והסיכויים בעסקאות מסוג זה

      רוצים לא להיות חלק מפריסייל שידפוק אתכם…

       

      בקרוב יעלה מאמר שני ובו אכנס לכל הנושאים האלה ועוד

      תמשיכו לעקוב

       

       

       

      The post האמת הכואבת מאחורי עסקאות הפריסייל ב2024 appeared first on טריו.

      ]]>       https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d-2/feed/ 0       שיווק נדל"ן יד 1 דרך צורת תשלום https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%25a9%25d7%2599%25d7%2595%25d7%2595%25d7%25a7-%25d7%25a0%25d7%2593%25d7%259c%25d7%259f-%25d7%2599%25d7%2593-1-%25d7%2593%25d7%25a8%25d7%259a-%25d7%25a6%25d7%2595%25d7%25a8%25d7%25aa-%25d7%25aa%25d7%25a9%25d7%259c%25d7%2595%25d7%259d https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d/#respond Tue, 13 Feb 2024 14:09:08 +0000 https://triooo.co.il/?p=9081 אם יש דבר שגילינו מאמצע 2022 ולאורך כל שנת 2023, שלא לעולם חוסן, סביבת הריבית, המחאה החברתית והמלחמה כולם יחד וכל אחד לחוד יצרו תקיעות בשוק הנדל"ן שבין כה וכה עומד על מחירי שיא, היזמים והקבלנים נתקלו בתופעה מאתגרת בה כל קהלי היעד שלהם מסיבותיהם האישיות ישבו על הגדר או לחילופין חישבו מסלול מחדש…   […]

      The post שיווק נדל"ן יד 1 דרך צורת תשלום appeared first on טריו.

      ]]>       אם יש דבר שגילינו מאמצע 2022 ולאורך כל שנת 2023, שלא לעולם חוסן, סביבת הריבית, המחאה החברתית והמלחמה כולם יחד וכל אחד לחוד יצרו תקיעות בשוק הנדל"ן שבין כה וכה עומד על מחירי שיא, היזמים והקבלנים נתקלו בתופעה מאתגרת בה כל קהלי היעד שלהם מסיבותיהם האישיות ישבו על הגדר או לחילופין חישבו מסלול מחדש…

       

      ליזמים לא היה את הפריבליגיה גם בתקופה כזו לשבת על הגדר ולכן הם היו חייבים לפעול בצורה יצירתית בכדי להחזיר את הקונים חזרה למשרדי המכירות.

      אחת הדרכים הכי טובות היו דרך צורות תשלום יצירתיות:

      פתאום נתקלנו במגוון צורות יצירתיות של שיווק:

      • שלם 5% בהתחלה ו95% בסוף
      • הלוואת קבלן להון עצמי
      • משכנתא בריבית קבועה הנמוכה ממחיר השוק לתקופות זמן ארוכות ועוד…

      היזמים הבינו שהפתרון של הפקק שנוצר במכירות יכול להגיע דרך הרחקת התשלום מהקונה לכיוון קבלת המפתח

      כשהקונה ירגיש שהוא דוחה את הצורך בללכת לבנק בשלב זה ובתקווה עד מוכנות הפרויקט התנאים ישתנו, הריביות ירדו ויגיע שלום עולמי למחוזותיו, הוא לרוב יחזור לשוק.

      ואכן צורות השיווק הללו עבדו ולא מעט לקוחות חזרו לרכוש, אך האם עשו בשכל?

      תלוי את מי שואלים… ותלוי סוג הלקוח

      אני הייתי מסכם את זה בכמה אנקדוטות

      • אם ידוע ללקוח שההון עצמי שלו יגיע או ימשיך להצבר בשנים הללו וזה יחסוך לו בטווח הזה הלוואות לא טובות או משכנתא גדולה מדי, ייתכן שזה נכון עבורו
      • אם יש לו דירה למגורים וזה יאפשר לו להמשיך לגור בה בלי צורך למכור אותה ולעבור לשכירות ייתכן שזה נכון עבורו
      • אם הוא משקיע שבונה על מכירה לפני או בצמוד לקבלת המפתח, ייתכן שזה משפר לו את אחוזי הרווח

      אך יש לזכור כי אם שילמת פחות הצמדת יותר הסכום שלא שולם למדד תשומות הבניה

      יש לזכור כי אם אתה משקיע שרכש בצורה הזו עם עוד כמה עשרות לקוחות, כשתרצו למכור ייתכן מאוד שתמצאו בתחרות בין שלל המשקיעים שיובילו לירידת מחירים

      והכי חשוב יש לזכור כי בסוף צריך לשלם את הכסף, גם את ההון העצמי וגם את המשכנתא, אז תבדוק אם אתם אכן יכולים לעמוד בזה כשתגיעו לשלב בו צריך להשלים.

      חשוב לשים לב שמשלמים 5% חייבים להיות עם ההבנה שמחכה לנו עוד 95% מספר שנים אחר כך…

      The post שיווק נדל"ן יד 1 דרך צורת תשלום appeared first on טריו.

      ]]>       https://triooo.co.il/%d7%a9%d7%99%d7%95%d7%95%d7%a7-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%99%d7%93-1-%d7%93%d7%a8%d7%9a-%d7%a6%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%aa%d7%a9%d7%9c%d7%95%d7%9d/feed/ 0