נתחיל בדיסקליימר, אני משקיע נדלן, אני יזם בנדלן, ואני בעל של חברת שיווק פרויקטים בנדל"ן, בכל כובע מה-3
אני יכול חומר שאני אוהב רכישות פריסייל (בנינו מספר עסקאות רווחיות מאוד עבורי היו בפריסייל)
אך יש הבדל גדול בין פריסייל אמיתי בתקופות בו אני רכשתי, לבין הגונגל שמתרחש היום וזה גונגל אמיתי…
ובגונגל הזה כולם חוגגים, המתווכים, מלוויי המשקיעים, חברות השיווק והקבלנים, אך החגיגה לטעמי תסתיים לא פעם במפח נפש…
גם פריסייל צריך לדעת לעשות נכון ובזמן הנכון
לטעמי ב2 קריטריונים הללו שוק הפריסייל שנוצר בשנה האחרונה לא עומד בהן
- לא צורה הנכונה לעשות זאת
- לא הזמן הנכון
אחדד ואומר שלטעמי כיום הפריסייל הוא כבר לא פריסייל אמיתי הוא הפך להיות כלי ופתרון נוח ליזמים וקבלנים לפתור מצוקה אמיתית עבורם בשוק של מלחמה – מחאה – ריביות גבוהות – קונים על הגדר והרבה חוסר וודאות לאומית ובינלאומית
אתם כנראה כרגע אומרים לעצמכם, אוקי אז למה שיהיה איכפת לי? האתגר של הקבלנים זו ההזדמנות שלנו
בגדול זה נכון בדרך כלל בנדל"ן, אך לדעתי לא כך המקרה הפעם.
בואו נחזור להגדרת הפריסייל המקורית:
יזם או קבלן רוצים לצאת בפרויקט חדש, מעונינים לקחת ליווי של גוף מימוני ולעמוד ביעדי המכירות שיובילו אותם לשם. לשם כך הגוף מבקש מהם לבצע מכירות ראשונות "על הנייר" וזהו הפריסייל, הקדם מכירה לפני תחילת הבניה.
זה נכון שכיום אנו רואים פרויקטים שעד טופס 4 עוד מגדירים את עצמם במחירי פריסייל, כמו חנויות בגדים שממשיכות להיות בסייל תחילת עונה כשהעונה כבר התחלפה. אך בפועל הפריסייל אמור להיות פלסטר קצר מועד שלפני תחילת בניה למטרות מאוד מוגדרות
א. היזם מקבל בטחון לפרויקט ורוח גבית
ב. הגוף הבנקאי מאשר את המימון ומתחיל להזרים כספים
ג. עמידה ביעדי מכירות ויציאה לדרך
לצורך כך הקבלן יוצא בהטבות פריסייל בכדי לעודד מכירה מהירה ואפקטיבית למספר לקוחות נדרשים, ומציע תנאים מעודפים
- הנחה מסוימת ממחיר המטרה
- תנאי תשלום אטרקטיביים
- שדרוגי מפרט ועוד…
לרוב הפריסייל יסתיים במהרה דרך מקורבים, לקוחות חוזרים מועדוני חברים של הקבלן או ארגונים גדולים ולעיתים גם למשקיעים חכמים ומהירים או רוכשים למגורים שמוכנים לחכות את הזמן הנדרש לכניסה לדירה מתאימה ברף כניסה נוח.
בעבר בשוק תקין הפריסייל הרכיב מספר קטן של רוכשים, תנאי הפריסייל היו טובים יותר ובו בזמן הגיוניים מבחינת מחיר או תנאי התשלום מה שהוביל לעסקת נדל"ן אמיתית + הטבות, דבר היצר אכן הזדמנויות לא מעטות.
בשנה האחרונה משהו השתנה, כולנו מרגישים את זה
נראה שבכל מקום מציעים לנו פריסייל, כבר אין דירות למגורים, קהל היעד נראה כאילו נוצר רק לפריסייל, זה לא שוק נדל"ן זה שוק פריסייל
אפשרויות של מימון של 20% בהתחלה ו80% במפתח הפכו בלי שנרגיש ל15 – 85 ומשם ל10 – 90
היום… יזם שלא מביא תנאי תשלום 5 אחוז בכניסה לפרויקט ו% 95 בסוף נמצא כבר בבעיה.
אני די בטוח שבקרוב נראה הצעות של קבלן בו הוא מציע הלוואה ללא ריבית לממן לנו גם את ה5% הנדרשים
רק שנרכוש.. מה נעשה אחר כך, רק אלוהים יודע!
ולא רק הצעות סדר תשלומים מפנקות
היום נכנסו מושגים חדשים לעולם הפריסייל:
- הלוואת קבלן ללא ריבית
- משכנתא בריבית קבועה מסובסדת על ידי הבנק ומתחת למחירי השוק
- קבלנים "מאפשרים" בחוזה לצאת לפני טופס 4 בכדי לקסום למשקיע שמדמיין איך שם 5 אחוז ומוכר ברווח של 300% על הכסף המועט שהכניס וכל זה בלי שיצטרך להשלים את העיסקה
אדם הפשוט יגיד, מתאים לי, יש דם במים ואני אשמח להיות כריש, האתגר של הקבלנים הוא ההזדמנות שלנו, האומנם?
התשובה היא ממש ממש לא!!
אין ארוחות חינם, וזכרו כי הקבלנים ממש לא פרייארים
לדעתי 3 שנים מהיום יתחילו לעלות הכתבות הראשונות בכל מיני תחקירים טלווזיונים על הפריסייל שדפק אותי
שם יתעדו מאות/ אלפי לקוחות שהתפתו לקנות ועומדים היום בפני שוקת שבורה
רוצים להבין למה?
רוצים להבין את הסיכונים והסיכויים בעסקאות מסוג זה
רוצים לא להיות חלק מפריסייל שידפוק אתכם…
בקרוב יעלה מאמר שני ובו אכנס לכל הנושאים האלה ועוד
תמשיכו לעקוב
