אז מה מתחבא מאחורי כל ההטבות פריסייל שלמראית עין נראות לנו כה קוסמות?
הרי אם במאמר הקודם הסברנו למה לא יכול להיות ארוחות חינם כי בפועל נדל"ן בארץ לא כזה רווחי ליזמים ועל זה נוסיף, בירוקרטיה איטית, שילוב של מחירי קרקע + בניה + ריבית גבוהים יחד עם דרישות דוח 0 מחייב מצד הגופים הממנים…
המסקנה הפשוטה היא שאם מציעים לנו משהו "כה אטרקטיבי", הוא כנראה לא באמת כזה אטרקטיבי
ברוב המוחלט של הפעמים.
האמת היא שחברות השיווק ושולחיהם, פשוט יצירתיים ומנסים לעקוף את האתגרים בשוק ולמכור דירות בכל מחיר ובכל תנאי שוק, זה תפקידם… תפקידנו להיות מודעים לכך ולהחליט החלטות נכונות!
אז בואו נרד לרוזולוציות של ההטבות השונות:
תנאי תשלום:
בעבר הייתי קורה לזה 20 – 80 ככלל אצבע, היום כל מספר זוכה, 15 – 85, 10 -90, 5 – 95 ובקרוב הקבלן ישלם עבורינו את ההון העצמי, נשמע הזוי? כנראה שבקרוב גם ההזיה תהפוך למציאות.
בסופו של יום אם צד אחד מקבל תנאי תשלום מסוג זה, הצד השני שזה היזם משלם את השאר או במקרה זה הוא צריך למשוך יותר כסף מהליווי הבנקאי וכסף עולה כסף!
ובסביבת הריבית של היום כסף עולה הרבה.
לכן ככל שיש יותר לקוחות במבנה תשלום שכזה קחו בחשבון שהקבלן ידע לתמחר את זה:
מישהו משלם על זה כי העלות הזו צריכה עדיין להיות מתומחרת בתוך התוכנית העיסקית ולשמר רווח קבלני/ יזמי מספק עבור הגוף המממן
לכן כנראה התנאי תשלום ועלותם מתומחרים בתוך המחיר עיסקה הכולל ואנחנו כנראה מסונוורים כרגע מתנאי התשלום כך שאנו לא רואים את זה.
אך בסוף צריך לשלם על זה בעת מכירה ונשאלת השאלה האם זה יצדיק את זה בשורת הרווח ביום המימוש
והיום הזה יבוא הוא תמיד בא!
ללא הצמדה:
מדד תשומות הבניה שמלחיץ את כולם הוא המדד שמשקף את השינויים בעלויות הבניה ועלול להגיע אף ל5% שנתי
ולכן כסף שלא משולם אמור להיות צמוד אליו.
לדוגמא בעבר, מיליון שח שלא משולם למשך 3 שנים ו10% עליית מדד תשומות הבניה במהלך השנים הללו תורגם בעבר ל100 אלף שח נוספים בעת סגירת התשלום לדירה. כיום עקב שינוי החוק רק ל 50% מהסכום הזה.
אך בפועל חוסר השליטה במדד מייצר פחד אצל לקוחות ובקשה מצידם לא להצמיד להם את המדד לרוב תתבקש על ידם.
הקבלן מבין שהטבה מסוג זה מרגיעה את הלקוחות ומסנוורת את עיניהם לכן לרוב יציע את ההטבה.
לרוב זה יגיע יחד עם תנאי תשלום מהסוג שתיארתי למעלה
וגם זה יהיה כמובן מתומחר בתוך הסכום שקבלן יציע לכם את הנכס תוך כך שהוא מתמחר את הסיכון והחשיפה שלו לאותו מדד אותו לא יוכל לגבות ממכם בעת סיום הפרויקט.
בסופו של יום חשוב לזכור אין הטבות חינם היזמים ידעו לתמחר אותם בתוך המחיר ולכן הטבה שניתנת לכם היום, בהחלט יכולה לנשוך אתכם בישבן בסוף התהליך ויש לקחת את זה בחשבון.
הלוואת קבלן:
היא עוד הטבה חדשה יחסית שאנחנו רואים בזמן האחרון
הקבלן מבקש הון עצמי מופחת שנע בין 5 ל10 אחוז
הבנק דורש 15 עד 20 הון עצמי בכדי לאשר את העיסקה ולתת ערבויות לכסף, הקבלן היצירתי עלה על רעיון, נקח הלוואה חיצונית להשלמת אותו הון עצמי
זכרו כי ההלוואה נלקחת על שמכם, הקבלן רק מתחייב לשלם את הריבית שלה
וגם זה כמו כל ההטבות האחרות חייב להיות מתומחר בתוכנית העיסקית של הקבלן
עכשיו תחשבו שקיבלתם הצעה של 5% בלבד + הלוואת קבלן + ללא הצמדה ונסו להבין לבד כמה כסף הוכנס למחיר העיסקה בכדי לעמוד בזה.
ריבית קבועה
לאחרונה התחלנו לראות הטבה של ריבית נמוכה למשכנתא דרך הקבלן,
"בשוק נותנים 5% ריבית אנחנו מיוחדים בואו לרכוש אצלנו ותקבלו 3.5% ל20 שנה"
אני מעריך שכבר הבנתם את הפואנטה
יש עלות לאותה דלתא בין הריביות בשוק לריביות אותם מציע הקבלן, הדלתא הזו אותה הוא משלם לבנק למשכנתאות תועבר לכם במחיר העיסקה.
לא עדיף לבקש הנחה זהה לגודל ההטבה ולקחת משכנתא בעצמכם ולמחזר אותה כשהריביות ישתפרו באמת ולא רק כתעלול שיווקי?
אבל הסיכון הכי גדול לטעמי מתחיל לא בעת הרכישה אלא ביום המימוש, אך לשם חכו למאמר האחרון בפריסייל שדפק אותי
נתראה בחלק הרביעי והאחרון בסדרת המאמרים.
