"הזדמנות!!! הזדמנות!!!! הזדמנות!!!"
צעק הפרסום הממומן בפייסבוק
"רגע מעלייה על הקרקע, בתנאי פריסייל שלא יחזרו"
"שלם 5 אחוז עכשיו והשאר בהלוואת קבלן עד מפתח
רק 20 יחידות לפני עליית מחיר!!!"
מתחת לכל עץ רענן ניתן למצוא קמפיינים כאלה במדיות החברתיות, ואם התעניינת באחד, ייפלו עליך עוד 100 אחרות, ככה זה קהל מטורגט בפייסבוק.
- באמת יש כל כך הרבה הזדמנויות?
- באמת הקבלן יכול למכור במחירים מתחת למחירי השוק/ הדוח 0 שלו?
- באמת הגופים הבנקאים אוהבים לממן את כל הפרויקט מכספם שלם, בעוד הקונים שמים 5 או 10 ממחיר העיסקה עד לקבלת טופס 4?
- באמת קבלן יכול לקבל משכנתא ב3.5% ל20 שנה כששוק המשכנתאות פועל בסיבת ריבית של 5%?
- באמת כל כך קל לחרטט אותכם??
אבל רגע בואו נחזור כמה צעדים אחורה
א. נדלן בארץ הוא לא כזה רווחי!
להפך הקבלנים והיזמים עובדים על שוליי רווח נמוכים מאוד, רווח יזמי ממוצע בפרויקטים היום בישראל ינוע בין 12 ל20 אחוז במקרה הטוב, בעוד עלויות הפרויקטים הן של עשרות מיליונים עם אחריות עצומה על כתפיהם של היזמים כאשר כל שינוי קטן בתוכנית העיסקית, מגפה עולמית, מלחמה או סביבת ריבית תחסל כל רווחיות.
במצב כזה נדלן ישראלי הוא מסוכן, ספקולנטי ומאתגר לצד היזמי.
האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?
ב. דוח 0: זהו הדוח שמראה את התוכנית העיסקית של הפרויקט ויכלול את כל עלויותיו, הדוח 0 הקובע יהיה של שמאי מטעם הגוף המממן וסביבו יקבעו מחירי הדירות
.
אם אמרנו בפיסקה הקודמת שהפרויקטים בארץ לא כאלה רווחיים, המחירים בהם הקבלן יצטרך למכור על פי אותו הדוח יהיו כמובן בצד הגבוה של סקלת מחירי השוק באיזור וכל זה בכדי לעמוד בתנאי ההיתר ולהשאיר את הפרויקט ברווחיות מספקת שתקבל ליווי וערבויות מהגוף המלווה
האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?
ג. זמן עד היתר: הבירוקרטיה הישראלית בנדל"ן ידועה היום לכולם ולא רק לפועלים בתחום הנדל"ן
כולם יודעים שזמן ממוצע להגעה להיתר בניה בארץ הוא ארוך משמעותית מכל מדינה מתוקנת אחרת
ולא לדבר בכלל על תהליכים יותר סבוכים של קידום ואישור תב"עות כמו בתהליכים של פינוי בינוי או קרקעות שלא עברו פיתוח עם ייעוד לבניה…
איך זה קשור לפריסייל אתם שואלים? מאוד פשוט!
כשכל פרויקט מתעכב כל כך הרבה שנים.
כשיזמים שמים מיליוני שקלים לאורך שנים ללא קבלת תשואה
כשמרכיב החוסר וודאות קיים לאורך כל הדרך בפרויקט נדלני.
כל זה חובר יחד לזמן ועלויות שבסופו של יום זולגות לתוך התוכנית העסקית והדוח 0 ומי שמשלם על זה בסוף זה הקונה בקצה במחירי דירות שעולים כל שנה יותר ויותר
האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?
ד. עלויות הקרקע: המרכיב הכי יקר בנדלן הישראלי היינו מרכיב הקרקע, כולם בפוליטיקה "רוצים להילחם" במחירי הדיור ובו בזמן לחלוב את פרת המזומנים שמביא להם הנדל"ן, בדמות מיסים שוק הנדל"ן
זה לא הולך להשתנות!
האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?
ה. עלויות הבניה: אם בעבר מרכיב הבניה היה החלק הזול יחסי בדוח ה0 בהשוואה למרכיב הקרקע היום זה כבר משחק אחר
מגיפת הקורונה + המלחמה באוקריאנה הראו לנו מה קורה בעת משבר סחורות שמגיעות מחו"ל, על ידי קפיצה אדירה במחירי חומרי הגלם לבניה, ברזל אלומיניום וכו…
מלחמת הקיום שלנו מה7 לאוקטובר הראתה לנו את התלות שלנו בכוח עבודה זול…
שניהם יחד יצרו מצב בו עלות הבניה עלתה דרמתית מה שמוביל במיידי עלייה במחירי הדירות
האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?
ו. סביבת ריבית
בעשור הקודם כסף חינם היה מוצר צריכה בסיסי, בשוק של סביבת ריבית אפסית כולם חגגו…
הימים האלה נגמרו, כיום בסביבת ריבית גבוהה ביותר, מחיר הכסף עלה משמעותית!
יזמים שמתבססים על מימון בפרויקטים של עשרות מיליונים (כמעט כולם) סופגים ריביות גבוהות משלב קניית הקרקע ועד הבניה עצמה, הכל הרבה יותר יקר בסביבה הבנקאית ויש לזה משמעות אחת בלבד, עליית מחירים!
האם זה נשמע לכם כמו סביבה יזמית שיודעת לתת הצעות כה אטרקטיביות לקונים/ משקיעים?
המסקנה היא אחת!
אין ארוחות חינם!!!
משמעות תנאי תשלום אטרקטיביים לרוב יצביע על כך שיש משהו מאחורי זה…
משמעות הלוואות קבלן אטרקטיביות לרוב יצביעו על כך שיש משהו מאחורי זה…
משמעות משכנתא בריבית מופחתת לרוב יצביע שיש משהו מאחורי זה…
מה יש מאחורי זה? חכו לחלק השלישי…
