אז רכשתם דירה בפריסייל, קיבלתם מגוון "הטבות מרשימות" עם מגוון הבטחות מהיזם/ המשווק או מלווה המשקיעים שהמליץ בחום על הפרויקט והרווח העתידי הגבוה שמחכה לכם במימוש
הכל נשמע נהדר, ובנינו עוד 3 שנים אלהים גדול, לבטח מחירי הדיוק יעלו בעוד 50%… וגם אם אמכור לפני השלמת ההון לא תהיה בעיה והלקוחות יעמדו בתור, נכון לא?
לדעתי הבעיה הכי קשה בהשקעה בפריסייל זו תקופת המימוש ועל זה מעט מאוד אנשים מדברים
כי זה "רחוק מאיתנו" ויהיה בסדר…
אז זהו שלא, או לפחות לא תמיד יהיה בסדר….
א. זכרו כי עיסקה צריך להשלים
מרוב שכולם מעוניינים למכור לפני טופס 4 הם נכנסים לעיסקה הרבה פעמים בלי הון עצמי או יכולת לקבל משכנתא על שאר הסכום…
ואז שמגיע היום הם נמצאים לפני שוקת שבורה וסיכוי לא לעמוד בתנאי העיסקה ואף לשלם פיצוי לקבלו
ב. מוכרים לכם שניתן למכור לפני טופס 4
- בדקו שבחוזה ניתן אכן למכור באישור הקבלן והוא לא מגביל אתכם בכל מיני סיטואציות כגון, חוסר התחרות בדירות שלו בפרויקט
- בדקו כי הגוף המלווה יאשר את הסבת ערבויות ללקוח הבא ללא בעיה
ג. ומה לגבי לקוח הקצה שלכם?
- האם כשיצאו עוד 30 דירות למכירה שנכנסו יחד איתכם לפריסייל יהיה מספיק קונים לרכוש?
או שיתרחש בורדל ענקי בשוק שיוביל להתחרות וירידת מחירים שתוביל להפסד
- האם הקונים הללו מבינים שאת הרווח שלכם בעיסקה לא ניתן להכניס לעיסקה רשמית ולכן לא יקבלו ערבות בנקאית על החלק היחסי הזה וכנראה גם לא מימון על החלק הזה, מה שאומר שיצטרכו להביא יותר הון עצמי מהבית…
וזה רק על קצה המזלג הסיכונים והאתגרים במימוש
אני מעריך שבשלב זה אם קראתם את כל המאמרים קיבלתם את ההבנה שאולי יש הזדמנות בפריסייל אך צריך לדעת לעשות את זה נכון
אם בכל זאת החלטתם על זה הנה מספר טיפים שהייתי ממליץ לכם לעשות טרם או במהלך רכישה:
- נתחו את העיסקה ואת כל מרכיביה, בדקו את העלויות שמסביב:
- הצמדה למדד
- הצמדה לשינויי מע"מ
- עלות הסבת ערבויות או יציאה בטרם סיום הבניה
- מיסי רכישה/ מס שבח
- עלות המתווך/ המלווה משקיעים
- עלויות מימון אם יש לכם
לפעמים הרווח אותו אתם מדמיינים שיש לכם בעיסקה מתבטל ואף מייצר הפסד
- דאגו לתכנן את העיסקה בכל שלביה, בכדי שבמידת הצורך ותצטרכו להשלים את העיסקה יהיה לכם מספיק הון עצמי + יכולת קבלת משכנתא
- בדקו כמה מכירות פריסייל יש בפרויקט, יותר מדי יוביל למצב שיקשה עליכם מימוש ברווח בעתיד
- בדקו מי הלקוחות קצה ובאם יהיה ביקוש למוצר הזה ביום מימוש
- אל תמהרו, חקרו שוק, נתחו מוצר ועשו שזאת נכון, זכרו שלא כל הנוצץ זהב, במרבית הפעמים בשוק הנדלן הישראלי לרוב זה רק שיווק מוצלח ולא הזדמנות אמיתית
אז שלא יעבדו עליכם
פריסייל זה מוצר נדלני טוב למשקיע המקצועי
אך גם אותו צריך לדעת לעשות נכון…
